建筑作品是靠建筑設(shè)計過程來體現(xiàn)的，怎樣評判建筑設(shè)計的優(yōu)劣？怎樣描述建筑作品的社會價值？若從建筑設(shè)計的角度回答，答案是：滿足社會需求，功能設(shè)計合理，造型新穎美觀，符合業(yè)主要求。若從市場經(jīng)濟的角度出發(fā)，答案是：保證社會資源的充分合理應(yīng)用，以求建筑作品的最大經(jīng)濟價值。具體而言，建筑平面、建筑層高、建筑面積等都會影響項目造價。以最小的投入得到最大的產(chǎn)出，在建筑設(shè)計的每一個環(huán)節(jié)顯現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計的經(jīng)濟價值，這是決勝地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在落實了土地購置等相關(guān)手續(xù)后，首先要考慮的是選擇一家建筑規(guī)劃設(shè)計單位，但要用怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量和確定設(shè)計單位？怎樣評估設(shè)計單位的作用和價值？怎樣理解和發(fā)揮設(shè)計單位的潛在價值？有的開發(fā)商把設(shè)計費的低價中標(biāo)作為選定設(shè)計單位的首要條件，這在很大程度上顛倒了主次關(guān)系。的確，節(jié)約和控制成本是每家開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真重視和嚴(yán)格對待的問題。土地成本、建造成本、銷售成本、財務(wù)成本等構(gòu)成開發(fā)建設(shè)總成本中的設(shè)計費用成本，僅占建造成本的3%左右（根據(jù)2002年建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)），而好的設(shè)計成果不但能夠為開發(fā)商節(jié)省大量的建造成本，同時還能產(chǎn)生數(shù)倍于設(shè)計費用的附加值。

建筑設(shè)計優(yōu)化在房地產(chǎn)開發(fā)中的實際價值貢獻(xiàn)，我在實施過程中感觸頗深。在實際工作中我遇到太多的案例，因涉及建筑行業(yè)的項目保密規(guī)則，故此次選取的三大案例隱去開發(fā)商及項目名稱。

案例一：隱形浪費

某設(shè)計公司完成的600萬平米住宅小區(qū)建設(shè)項目，僅鋼筋購置費一項用資3.42億元，經(jīng)驗測算用鋼指標(biāo)較大，超出經(jīng)驗估值。解除了合同設(shè)計單位后重新委托一家資質(zhì)、信譽、能力良好的設(shè)計單位，其結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計人員優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案，精心結(jié)構(gòu)計算，筆下完成的結(jié)構(gòu)設(shè)計成果經(jīng)造價咨詢機構(gòu)詳細(xì)計算鋼筋用量，鋼筋購置費1.98億元，僅用鋼資金一項節(jié)省建設(shè)投資1.44億元。該開發(fā)商支付了設(shè)計公司1800萬元設(shè)計費用，避免了1.44億元（相當(dāng)于8倍設(shè)計費）的投資隱性浪費——類似于水電管線的非合理布置；“肥梁胖柱”的混凝土用量增加；不科學(xué)的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計；非簡約式的采暖系統(tǒng)布局；結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)方案中的非必要超挖；用電負(fù)荷的超功能計算；建筑用材的不當(dāng)選取等。諸多“隱性浪費”在建筑設(shè)計成果中隨處可見，而這種“隱性浪費”很難被人們發(fā)現(xiàn)，也不會引起人們的足夠重視。

在竣工驗收座談會上，負(fù)責(zé)前期開發(fā)的人員感慨地說：設(shè)計費用成本在建筑安裝工程成本中占有很小的百分比，而正是這占有很小百分比的設(shè)計機構(gòu)去完成全過程的建安設(shè)計成果，過度壓低設(shè)計費用，過短的設(shè)計周期，挫傷了設(shè)計師的創(chuàng)作熱情，擠掉了設(shè)計師的優(yōu)化設(shè)計時間，換回了數(shù)倍設(shè)計費用等值的“隱性浪費”。

案例二：絕對值高出3億

某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，總體規(guī)劃審批后根據(jù)開發(fā)商的資金條件，分兩期設(shè)計、建設(shè)與銷售，一期32萬平米，二期20萬平米。一期開盤后銷售狀況不好，大多客戶反映戶型問題，施工質(zhì)量問題，使用功能與平面布局不協(xié)調(diào)等等。

從以上數(shù)據(jù)分析：一期項目建造投資浪費9600萬元（較經(jīng)驗值）；二期項目建造投資較一期節(jié)省6000萬元；二期銷售收入高出一期1500元/ 平米，絕對值高出3億。

案例三：從爛尾到地標(biāo)

有一個項目總建設(shè)規(guī)模12萬平米，由A、B、C區(qū)組成，規(guī)劃意見下達(dá)后分期建設(shè)實施，方案設(shè)計幾經(jīng)上報均因日照、消防、控高等問題不能滿足規(guī)劃條件而得不到審批，開發(fā)商違規(guī)主體施工A區(qū)1萬平米的公建形成爛尾項目。開發(fā)無法繼續(xù)，項目整體轉(zhuǎn)讓，設(shè)計單位認(rèn)真研究分析規(guī)劃設(shè)計條件，挖潛技術(shù)潛能，合理利用總圖布局、層高控制、功能關(guān)系等多渠道多方面的技術(shù)手段，最終完成了符合規(guī)劃條件的方案成果，獲得了12萬平米的開發(fā)建設(shè)許可，項目如期開盤。開盤價12000元/ 平米，很短時間內(nèi)幾次調(diào)高售價，最高達(dá)26000元/平米。該項目獲地標(biāo)性建筑，體現(xiàn)了較高的經(jīng)濟價值。從爛尾樓的形成到成功開發(fā)與取得驕人業(yè)績的全過程，充分說明了建筑規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的重要作用與經(jīng)濟價值。

合理、優(yōu)化的建筑設(shè)計不但可以節(jié)約項目造價成本，還可以為開放商創(chuàng)造附加經(jīng)濟價值：標(biāo)志性建筑作品的產(chǎn)生；成功樓盤的開發(fā)與建設(shè)；建設(shè)成本的有效控制與資金節(jié)??；固定資產(chǎn)投資的高效回報；充分高效合理的使用土地資源；維護(hù)建設(shè)法規(guī)的嚴(yán)格體現(xiàn)。在房地產(chǎn)界流行著“地段，地段，還是地段”的說法，而對建筑規(guī)劃設(shè)計來說，設(shè)計是無形資產(chǎn)，設(shè)計是生產(chǎn)力，設(shè)計是社會財富的創(chuàng)造與奉獻(xiàn)者。